Per operazioni immobiliari ad alto rendimento si intende una tipologia di investimento nel mondo degli immobili che consente di ottenere un ottimo guadagno con tempistiche piuttosto rapide. Il flipping immobiliare, per esempio, è sicuramente una tecnica di investimento che si basa su un binomio molto semplice, ROI elevato e minor tempo possibile, e tre fasi: acquisto dell’immobile ad un prezzo vantaggioso rispetto alla quota di mercato, ristrutturazione e riqualificazione in base alle richieste del target di riferimento della zona, e vendita ad un prezzo maggiore rispetto a quello di acquisizione.

Che cos’è il R.O.I.?

È l’acronimo di Return Of Investment, ovvero letteralmente “Ritorno sull’Investimento” ed è l’indice che misura su base annua il rendimento sull’investimento immobiliare.

Per calcolarlo è necessaria una formula che prevede la cifra che corrisponde all’utile divisa per il totale dei costi dell’operazione: ROI = utile / totale coste x 100

Per fare un esempio pratico: se acquistiamo un immobile a 220.000 euro, abbiamo costi accessori per 80.000 € e lo rivendiamo a 400.000 euro, otteniamo un ROI annuo del 33%.

100.000€ (utile) / 300.000€ (totale costi) x 100.

Ciò che però può incrementare notevolmente il ROI è il fattore tempo. Questo indice infatti viene calcolato su base annua, ovvero sui 12 mesi, ma non necessariamente un’operazione immobiliare deve concludersi al termine di un anno. Qualora si chiudesse in meno tempo, ipotizziamo la metà (6 mesi), il ROI raddoppierebbe arrivando così al 66%.

Per questo, gli investimenti immobiliari, ma non solo, sono strettamente legati alle tempistiche. Prima un’operazione si chiude e prima l’investitore può tornare a disporre del proprio capitale investito (aumentato del valore dell’utile) per poter procedere con un nuovo progetto d’investimento.

Come si può aumentare il ROI di un’operazione immobiliare?

In un progetto immobiliare il ROI iniziale previsto in fase di valutazione può essere incrementato grazie ad una serie di interventi studiati e pianificati per accorciare le tempistiche dell’operazione e chiuderla così in anticipo.

Noi di Dyanema, per esempio, valutiamo unicamente operazioni di flipping immobiliare che non superino i 12 mesi e con un ROI minimo annuo del 25%. In ognuna di queste, ci poniamo però l’obiettivo di elevare il rendimento attraverso questi fattori chiave:

• strategia di ristrutturazione: questo è un aspetto fondamentale che può includere anche il cambio di destinazione d’uso e il frazionamento quando l’immobile acquistato comprende uno o più piani o addirittura uno stabile intero. Aumentare il numero delle unità immobiliari, realizzandole secondo le reali esigenze del mercato, consente di poter avere un maggior numero di acquirenti finali e quindi la possibilità di ottenere un utile superiore al momento della vendita;
• team dedicato e completo di tutte le figure chiave: poter contare su un team di professionisti tecnici che sotto ogni punto di vista (amministrativo, burocratico, legale, di cantiere, ecc.) e con tempistiche rapide riesca a risolvere numerosi aspetti è sicuramente un elemento che fa la differenza;
• contesti urbani delle grandi città: Milano e Roma, le uniche metropoli in cui operiamo, garantiscono per superficie e numero di abitanti non solo una domanda più elevata ma anche una maggior liquidità e questo incide positivamente sulle tempistiche di un’operazione immobiliare.

Come hai potuto leggere, il flipping immobiliare è una tecnica d’investimento che consente di realizzare operazioni ad alto rendimento. Il R.O.I. è l’indice che stabilisce il ritorno sull’investimento effettuato ma è proporzionale al fattore tempo, elemento sul quale un investitore immobiliare con competenza, conoscenza ed esperienza può intervenire.